28.11.17 
23.11.17 
22.11.17 

 В соответствии со ст. 21 Федерального закона от 26 декабря 2008 г. № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» юридические лица, индивидуальные предприниматели при проведении в отношении них проверки вправе привлекать к участию в ней уполномоченного по защите прав предпринимателей в субъекте Российской Федерации. Аналогичные положения содержатся и в п. 5 ст. 10 Федерального закона от 7 мая 2013 г. № 78-ФЗ «Об уполномоченных по защите прав предпринимателей в Российской Федерации».

Полезное


Список основных мероприятий, которые необходимо провести для смены управляющей компании

I. Подготовительные мероприятия
1. Необходимо определиться, с какой управляющей компанией вы намерены заключить договор управления. Для этого заблаговременно нужно навести справки об этой компании. К числу основных вопросов при выборе той или иной компании необходимо отнести следующие:
- имеется ли у "новой" компании аварийно-диспетчерская служба;
-насколько оперативно рассматриваются заявки граждан;
-сколько домов находится в управлении (30 домов предпочтительнее, чем 1000).
Переговорите с жителями выбираемой компании на предмет того, довольны ли они обслуживанием. Пригласите представителя компании, задайте интересующие вас вопросы, в том числе по тарифам, отчетности о выполненных работах и порядке их принятия, участия представителей собственников в управлении домом. Договоритесь с выбираемой компанией о правовом сопровождении ваших действий по выбору управляющей компании.
2. Предупредите жильцов о проведении собрания собственников.
Каждому собственнику вручите уведомления под роспись (или пришлите по почте заказным письмом с уведомлением). Также расклейте на подъездах объявления о дате проведения собрания. Должно быть указано, кто это собрание инициирует (например, Иванов Петр Сидорович, квартира №11), повестка собрания, которая может состоять из двух пунктов: расторжение договора с прежней УК и заключение договора с новой УК. Помните, что эти действия по проведению собрания, в том числе расклейку объявлений, нужно произвести как минимум за 10 дней до даты проведения собрания. Кроме того, необходимо помнить, что есть и неприватизированные квартиры, собственником которых является муниципалитет, и его также необходимо уведомлять, как и остальных собственников, желательно заказным письмом, заблаговременно (то есть чтобы оно было получено не менее чем за 10 дней до дня проведения собрания). Пригласите на собрание представителя выбираемой компании.

II. Проведение собрания
1. Собрание обязательно должно протоколироваться: простым голосованием утверждают секретаря, который все конспектирует, и председателя собрания. Предоставьте возможность представителю выбираемой управляющей компании рассказать о своей деятельности и доказать, чем их компания лучше прежней, какие первоочередные действия ими будут приняты. Безусловно, представитель будет нахваливать свою УК. От того, насколько грамотно он ее разрекламирует, во многом зависит успех вашей затеи. Хотя практика показывает, что вопрос скорее всего в том, насколько недовольны жители действующей компанией. Обратите внимание на то, что, если в период рекламной акции представитель говорит, что они свернут горы, в том числе с привлечением бюджетных средств, стоит задуматься. Поскольку первое, с чего необходимо начинать, – это оценить реальное положение дел в доме, определить первоочередные работы, составить и согласовать с собственниками среднесрочный план работы с определением источника и объема финансирования работ. Запомните, что управляющие компании - не благотворительные фонды и будут выполнять работы за ваши деньги, извлекая при этом прибыль для себя.
Не исключено, что перед проведением собрания действующая компания уберет в подъездах, во дворе начнет создавать видимость кипучей деятельности. Полагаю, не стоит обращать на это внимания, поскольку у нее было достаточно времени проявить свою заботу о вас и непонятно, что мешало им работать раньше.
2. Решение о смене управляющей компании принимается простым большинством голосов. Учтите, что голоса в нашем случае считаются не по количеству людей, а по количеству квадратных метров, собственником которых является голосующий, и по доле этого метража в общей жилой площади дома. Очное голосование считается проведенным, если присутствовало 50% голосов всего дома. Решение считается принятым, если за него проголосовало 50% + 1 голос от присутствующих.
Голосование можно проводить и заочно. В этом случае каждый собственник должен принять в нем участие. Не забудьте, что по каждому пункту голосования должны быть варианты ответа не только «За» и «Против», но и «Воздержался». Кроме того, собранием должны быть определены уполномоченные лица – представители жителей многоквартирного дома, которые будут от имени жителей подписывать акты выполненных работ, получать от управляющей компании необходимую информацию и т.д.
3. Жилищный кодекс не устанавливает никаких требований к форме протокола, а нормативных актов, которые бы регламентировали правила его ведения, нет. Но существует сложившаяся практика ведения протоколов. Протокол должен быть составлен в письменной форме, подписан председателем и секретарем, а также членами счетной комиссии. В протоколе в обязательном порядке указываются дата и место проведения общего собрания собственников, повестка дня, кворум. Решения общего собрания собственников должны быть доведены до сведения всех собственников помещений, в том числе и не принявших участие в собрании, в течение десяти дней со дня принятия этих решений (ст. 46 ч. 3 ЖК РФ). Так что и протокол нужно изготовить в десятидневный срок.
4. Копии протокола в обязательном порядке нужно выслать в "старую" и "новую" управляющую компанию. Этим вы уведомляете первых о расторжении договора, вторых – о намерении заключить договор. Оригинал же хранится там, где решит собрание. Это может быть квартира старшего по дому или председателя ТСЖ (если оно у вас есть), или офис "новой" компании – в таком случае до заключения договоров управления придержите протокол у себя.

III. Установление правоотношений с новой управляющей компанией
1. Заключаем договоры с "новой" УК. Дальше начинает действовать "новая" управляющая компания. Вы можете только помочь ей в этом – ведя переговоры с жильцами, которые проигнорировали собрание или проголосовали против. Компания должна предоставить договор каждому собственнику на подпись в двух экземплярах, один из которых остается у гражданина, второй же хранится в компании.
2. "Старая" и "новая" управляющие компании сами должны договориться о передаче дел. Вашего вмешательства тут не требуется. Правда, следует учесть, что произойдет это лишь после того, как договоры будут подписаны. Деньги, которые скопились на счете вашего дома, "старая" УК передаст "новой". Лучше, чтобы инициатор собрания или старший по дому присутствовал при составлении акта осмотра помещений, поскольку только вы лучше всего знаете, до какого состояния довели ваш дом и что нужно сделать в нем в первую очередь.
3. "Новая" управляющая компания должна заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями, организовать паспортный учет, уведомить жителей о всех существенных условиях взаимоотношений: телефоны аварийно-диспетчерской службы, телефоны управляющей компании, курирующего представителя управляющей компании и т.д.

IV. Избрание "новой" УК при несогласии "старой" на расторжение договоров управления
Совсем по другому обстоят дела, когда «старая» управляющая компания возражает против перехода многоквартирного дома в управление «новой» управляющей компании. Первый вопрос – почему? Очевидно, забота о жителях не дает спокойно отказаться от управления. Но что ей мешало раньше? Ответ на этот вопрос очевиден. Второй вопрос, что делать в этом случае? Ответ – действовать в рамках закона, а следовательно, поручить «новой» управляющей компании вести судебные тяжбы, если у нее есть интерес по управлению вашим домом. Что нужно знать жителям: договор управления – договор, действующий во времени и пространстве, т.е. с точки зрения закона, если «старая» компания не желает расторгнуть договор добровольно, то придется действовать одним из предусмотренных законодательством способов:
1. Каждый договор имеет срок действия, а следовательно, расторгнуть его можно в связи с окончанием срока действия. Для этого в установленный договором управления срок уведомить «старую» управляющую компанию о расторжении в порядке, описанном ранее (собрание, протокол, уведомление). Как правило, это должно быть сделано за два месяца до окончания срока действия. Срок начинает исчисляться со дня, когда «старая» управляющая компания приступила к управлению домом. Если договором не установлен срок его действия, то нужно действовать в соответствии с законом.
2. Расторгнуть договор можно в связи с неоднократным неисполнением «старой» управляющей компанией своих обязательств по управлению многоквартирным домом, либо неоднократными нарушениями договора. Что это может быть? Несвоевременное исполнение заявок (по текущему ремонту лифта, кровли, систем горячего, холодного водоснабжения, канализации и т.д). Непринятие мер, принятие которых требуется по договору либо действующему законодательству, к примеру, по подготовке дома к сезонной эксплуатации, отказ от замера температуры в жилых помещениях в отопительный период, некачественное предоставление коммунальных услуг и др. Необходимо в обязательном порядке фиксировать все эти факты и ставить в известность «старую» управляющую компанию, направлять претензии. После этих мероприятий можно проводить собрание и действовать в порядке описанном ранее. Полагаю, что при наличии многочисленных нарушений у старой управляющей компании не будет шансов даже в судебном порядке остаться управлять домом.
3. Есть и иной способ, но он сложнее названных. Данный способ – это признание договора управления недействительным по факту фальсификации протокола общего собрания. Доказать это будет весьма сложно, хотя если получится, то можно обращаться в правоохранительные органы по факту мошенничества.




Все записи

© Государственная жилищная инспекция Курской области







Работает на: Amiro CMS